Kosten koper bedrijfspand: wat betaal je bovenop de koopsom?

Je hebt een pand gevonden dat past. De prijs is rond en de bank wil meedenken. Maar hoeveel geld heb je nodig bovenop de koopsom? Veel ondernemers rekenen dat te laat uit. Bij een bestaand bedrijfspand is de overdrachtsbelasting alleen al 10,4 procent van de koopsom.

Je ziet hier per post wat je betaalt. Je leest wanneer je btw betaalt in plaats van overdrachtsbelasting en wat de bank financiert. En hoe je de kosten in je boekhouding verwerkt. Met een rekenvoorbeeld voor een pand van 500.000 euro.

Inhoudsopgave

1. Wat valt onder kosten koper bij een bedrijfspand?
2. Overdrachtsbelasting: 10,4 procent
3. Nieuw pand: btw in plaats van overdrachtsbelasting
4. Kiezen voor btw bij een ouder pand
5. Notaris en Kadaster
6. Taxatie voor de bank
7. Kosten van de financiering
8. Onderzoek voordat je koopt
9. Wat financiert de bank en wat betaal je zelf?
10. Rekenvoorbeeld: een pand van 500.000 euro
11. Hoe verwerk je de kosten in je boekhouding?
12. Checklist voordat je een bod doet
13. Veelgestelde vragen

Wat valt onder kosten koper bij een bedrijfspand?

Staat er "k.k." achter de vraagprijs, dan betaal jij als koper de kosten van de overdracht. Dat zijn de overdrachtsbelasting (of btw bij een nieuw pand), de notaris voor de akte van levering en de inschrijving bij het Kadaster.

Voor je begroting tel je er nog twee soorten kosten bij op:

• Kosten van de financiering. De taxatie, de hypotheekakte bij de notaris, afsluitkosten van de financier en eventueel advieskosten.
• Kosten van onderzoek. Een bouwkundige keuring, bodem- of asbestonderzoek en een check van het energielabel.

Alles bij elkaar is dit het geld dat je kwijt bent voordat je de sleutel krijgt.

Staat er "v.o.n." (vrij op naam) achter de prijs, dan zitten de notariskosten voor de levering en de inschrijving bij het Kadaster al in de koopsom. Bij een bestaand pand zit ook de overdrachtsbelasting erin. Bij een nieuw pand gaat het om btw. Check of de prijs inclusief of exclusief btw is, want dat scheelt 21 procent. De kosten van je financiering en je eigen onderzoek betaal je bij v.o.n. nog wel zelf.

Overdrachtsbelasting: 10,4 procent

Voor een bestaand bedrijfspand is de overdrachtsbelasting 10,4 procent. Dat is verreweg de grootste post. Bij een pand van 650.000 euro gaat het om 67.600 euro.

Je betaalt de belasting over de waarde van het pand, maar minimaal over de koopsom. Koop je het pand onder de marktwaarde, bijvoorbeeld van een familielid, dan kan de Belastingdienst uitgaan van de hogere waarde.

Het tarief van 8 procent geldt alleen voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een beleggingswoning. Het Belastingplan 2027 verlaagt dat woningtarief naar 7 procent. Bedrijfspanden blijven op 10,4 procent. Het plan moet nog door de Tweede en Eerste Kamer.

Hoort er een woning bij het pand, zoals een bovenwoning? Dan betaal je over dat deel 8 procent. Ga je er zelf wonen, dan is het 2 procent. De koopsom moet dan verdeeld worden over het woningdeel en het bedrijfsdeel. Laat die verdeling onderbouwen, bijvoorbeeld in het taxatierapport. De notaris verwerkt het in de aangifte.

Nieuw pand: btw in plaats van overdrachtsbelasting

Koop je een nieuw pand van een ondernemer, dan betaal je 21 procent btw. Dat geldt als het pand wordt geleverd voordat het in gebruik is genomen, of uiterlijk twee jaar daarna. Ook bij de koop van een bouwterrein van een ondernemer betaal je btw.

Reken je btw over je omzet, dan trek je de btw op het pand af als voorbelasting. Een webwinkel, een aannemer of een groothandel krijgt die btw dus terug. De verkoper brengt de btw wel eerst bij jou in rekening. Je betaalt hem dus eerst zelf en krijgt hem via je btw-aangifte terug. Een fysiotherapeut of een verzekeringsadviseur met btw-vrijgestelde omzet krijgt de btw meestal niet terug. Voor hen is die btw gewoon een kostenpost.

Betaal je btw over de levering, dan hoef je meestal geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat heet de samenloopvrijstelling. Er is een uitzondering. Is het pand al als bedrijfsmiddel gebruikt en mag jij de btw helemaal of voor een deel aftrekken, dan betaal je toch overdrachtsbelasting. Dat speelt bijvoorbeeld als de verkoper het nieuwe pand eerst zelf een tijd heeft gebruikt. Teken je de akte binnen zes maanden na de eerste ingebruikneming of de start van een verhuur? Dan geldt de vrijstelling wel.

Twijfel je of het pand voor de wet nieuw is? Vraag de verkoper wanneer het pand voor het eerst in gebruik is genomen. De notaris controleert het daarna.

Kiezen voor btw bij een ouder pand

Is het pand ouder dan twee jaar, dan is de levering in principe vrijgesteld van btw. Koper en verkoper kunnen samen kiezen voor een btw-belaste levering. Dat heet opteren. Het mag alleen als jij het pand voor 90 procent of meer gebruikt voor activiteiten waarover je btw mag aftrekken. Die 90 procent moet je halen in het boekjaar van de levering en in het boekjaar erna. De keuze leg je vast in de notariële akte.

De verkoper vraagt hier soms om. Heeft hij bij de bouw of een verbouwing btw teruggekregen? En verkoopt hij binnen tien jaar na de ingebruikname zonder btw? Dan moet hij een deel van die btw terugbetalen. Hoe korter geleden, hoe meer.

Voor jou als koper zit hier een addertje onder het gras. Bij deze keuze geldt geen vrijstelling van overdrachtsbelasting. Je betaalt dus btw én 10,4 procent overdrachtsbelasting. De btw trek je af, de overdrachtsbelasting niet.

Die btw hoef je niet voor te schieten. Bij een gekozen btw-levering wordt de btw naar jou verlegd. Je geeft hem zelf aan in je btw-aangifte en trekt hem in dezelfde aangifte weer af. Haal je de 90 procent later niet, dan moet je btw terugbetalen.

Notaris en Kadaster

Koop je met een financiering, dan heb je twee aktes nodig: de akte van levering en de hypotheekakte. De notaris maakt ze allebei op en laat ze inschrijven bij het Kadaster.

In 2026 rekent het Kadaster 103,50 euro per akte. Dat geldt als de notaris de akte digitaal aanlevert, wat de gebruikelijke route is. Voor twee aktes kom je op 207 euro. Over deze bedragen betaal je geen btw.

Notarissen bepalen hun eigen tarief. Bij een bedrijfspand hangt de prijs af van hoe ingewikkeld de overdracht is. Denk aan een levering met btw, een splitsing in appartementsrechten, erfpacht of een pand dat in een bv zit. Over het honorarium van de notaris betaal je 21 procent btw. Vraag bij twee of drie notarissen een offerte aan voor beide aktes samen.

Taxatie voor de bank

Elke financier wil weten wat het pand waard is. Daarvoor laat je een taxatierapport opstellen. ABN AMRO noemt bijvoorbeeld het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) als eis en wil dat de taxateur het pand echt heeft bezocht. Banken willen vaak een rapport dat niet ouder is dan zes maanden.

De kosten verschillen sterk. Een kleine winkelruimte is sneller getaxeerd dan een bedrijfshal met kantoor en buitenterrein. Taxateurs werken bij bedrijfspanden meestal met een offerte. Vraag vooraf aan je financier welke eisen hij aan het rapport stelt. Een rapport dat niet aan die eisen voldoet, kost je een tweede taxatie.

De taxatie bepaalt ook hoeveel je kunt lenen. Banken rekenen hun maximum uit over de taxatiewaarde of de marktwaarde. Vraag je financier welke waarde hij gebruikt als de koopsom en de taxatie verschillen. Valt de taxatie lager uit dan je bod, dan leg je het verschil vaak zelf bij.

Kosten van de financiering

Bovenop de hypotheekakte en de taxatie rekenen veel financiers afsluitkosten. Dat is vaak een percentage van het leenbedrag, of een vast bedrag dat afhangt van de hoogte van de lening. Twee voorbeelden:

• ABN AMRO rekent voor een zakelijke lening tot 1 miljoen euro 1 procent van het leenbedrag, met een minimum van 500 euro.
• New10 rekent een vast bedrag: 550 euro, 850 euro of 1.500 euro, afhankelijk van de hoogte van de lening. Boven 250.000 euro is dat 1.500 euro.

Schakel je een financieringsadviseur in, dan betaal je daar meestal ook voor. Sommige adviseurs rekenen een vast bedrag, andere een percentage van de lening of een combinatie. Vraag vooraf wat je betaalt als de financiering wel en niet doorgaat.

Let ook op de kosten die later komen. Sommige financiers vragen om de paar jaar een nieuwe taxatie. Bij een zakelijke lening van ABN AMRO is dat bijvoorbeeld iedere drie jaar.

Onderzoek voordat je koopt

De verkoper moet je vertellen wat hij weet. Maar jij moet ook zelf onderzoek doen. Zeker van een zakelijke koper verwacht een rechter dat je goed kijkt. Wat je zelf had kunnen ontdekken, is later lastig te verhalen. Let vooral op deze vier punten.

• Bouwkundige keuring. Een keuring laat zien welk onderhoud eraan komt. Het dak, de installaties en de gevel kunnen samen een flink bedrag kosten. Neem in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op voor de keuring.
• Energielabel. Een kantoor moet sinds 1 januari 2023 minimaal energielabel C hebben. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld als het kantoor kleiner is dan 100 vierkante meter, minder dan de helft van het gebouw beslaat of een monument is. Heeft het pand geen geldig label C, of zelfs geen label, en geldt geen uitzondering? Dan mag je het niet als kantoor gebruiken tot het pand aan de eis voldoet. Reken de kosten daarvan mee in je bod.
• Bodem. Er is geen algemene wettelijke plicht om bij een aankoop de bodem te laten onderzoeken. Op een terrein waar vroeger een garage, een tankstation of een werkplaats zat, is het wel verstandig. Een sanering is duur, en als eigenaar ben je in principe verantwoordelijk voor de bodem.
• Asbest. Asbest is sinds 1993 verboden. In oudere panden kan het dus nog zitten. Sommige financiers stellen als voorwaarde dat er geen giftige stoffen zoals asbest in het pand zitten.

Wat financiert de bank en wat betaal je zelf?

Volgens Ondernemersplein financieren de meeste banken maximaal 70 procent van de marktwaarde van een bedrijfspand. Sommige financiers gaan hoger. ABN AMRO en New10 noemen bijvoorbeeld een financiering tot 90 procent van de verwachte taxatiewaarde. Of je dat krijgt, hangt af van je bedrijf, je cijfers en het pand zelf. Een pand dat veel soorten bedrijven kunnen gebruiken, is makkelijker te financieren dan een pand voor maar één soort bedrijf.

Let op: dat maximum gaat over de waarde van het pand. De kosten koper horen daar niet bij. Die betaal je dus zelf, naast je eigen inbreng. Soms maakt een financier daar andere afspraken over. Vraag dit vooraf na.

Hoeveel je kunt lenen, hangt ook af van wat je bedrijf kan dragen. De bank kijkt of je de rente en aflossing kunt betalen uit je kasstroom. Meer daarover lees je in onze uitleg over hoe de bank uitrekent hoeveel je kunt lenen.

Zit er niet genoeg eigen geld in je bedrijf? Dan kun je bijvoorbeeld de waarde van je huis inzetten. Hoe dat werkt, lees je in onze blog over een bedrijfspand kopen met de overwaarde van je huis.

Rekenvoorbeeld: een pand van 500.000 euro

Stel, je koopt een bestaand bedrijfspand van 500.000 euro kosten koper. Het pand is ouder dan twee jaar, dus je betaalt overdrachtsbelasting. De taxatiewaarde is gelijk aan de koopsom. Je bent btw-ondernemer en krijgt de btw op de kosten terug. De bedragen hieronder zijn daarom zonder btw. De bedragen met "aanname" zijn voorbeelden. Vraag voor jouw situatie altijd offertes op.

Kosten bovenop de koopsom

• Overdrachtsbelasting 10,4 procent: 52.000 euro
• Notaris voor akte van levering en hypotheekakte (aanname): 2.500 euro
• Kadaster, twee aktes van 103,50 euro: 207 euro
• Taxatierapport (aanname): 1.500 euro
• Afsluitkosten, 1 procent van een lening van 350.000 euro (aanname): 3.500 euro
• Bouwkundige keuring (aanname): 750 euro
• Totaal: 60.457 euro, ruim 12 procent van de koopsom

Situatie 1: de bank financiert 70 procent

• Lening: 350.000 euro
• Eigen inbreng in de koopsom: 150.000 euro
• Plus kosten bovenop de koopsom: 60.457 euro
• Totaal eigen geld nodig: 210.457 euro

Situatie 2: de financier gaat tot 90 procent

• Lening: 450.000 euro
• Afsluitkosten worden 4.500 euro, dus de kosten bovenop de koopsom stijgen naar 61.457 euro
• Eigen inbreng in de koopsom: 50.000 euro
• Totaal eigen geld nodig: 111.457 euro

Het verschil tussen beide situaties is bijna 100.000 euro. Weet dus vóór je bod welke financier hoeveel leent. Een hogere lening betekent wel hogere maandlasten. Die moet je bedrijf kunnen dragen.

Ben je geen btw-ondernemer, of is je omzet vrijgesteld van btw? Dan krijg je de 21 procent btw op de notaris, de taxatie en de keuring niet terug. Tel die er dan bij op. Advieskosten zitten niet in dit voorbeeld. Reken die mee als je een adviseur inschakelt.

Hoe verwerk je de kosten in je boekhouding?

Veel ondernemers denken dat ze de overdrachtsbelasting direct als kosten kunnen aftrekken. Dat klopt niet. Volgens de Belastingdienst activeer je de aankoopkosten. Je telt ze op bij de aanschafprijs van het pand. Voorbeelden zijn de overdrachtsbelasting, de notariskosten en de makelaarskosten. Ook btw die je niet mag aftrekken, hoort bij de aankoopkosten.

Op dat totaal schrijf je af. Daarbij gelden twee grenzen.

• Grond slijt niet. Op grond schrijf je niet af.
• De bodemwaarde. Je schrijft af tot de bodemwaarde. Sinds 2024 is die voor alle gebouwen gelijk aan de WOZ-waarde. Gebouw en grond tellen daarbij samen. Ligt de boekwaarde al op of onder de WOZ-waarde, dan mag je niet verder afschrijven. Voor gebouwen die je vóór 2024 al zelf gebruikte, geldt een overgangsregeling.

Ligt de WOZ-waarde dicht bij wat je in totaal hebt betaald? Dan kun je weinig afschrijven. De overdrachtsbelasting levert dan jarenlang weinig belastingvoordeel op. Laat je accountant dit vooraf doorrekenen. Voor de kosten van de financiering, zoals de afsluitkosten en de hypotheekakte, kunnen andere regels gelden. Koop je via een bv, of twijfel je of het pand bij je privévermogen of je ondernemingsvermogen hoort? Bespreek het dan vóór de aankoop met je accountant.

Checklist voordat je een bod doet

• Vraag na of het pand nieuw is (btw) of ouder dan twee jaar (overdrachtsbelasting).
• Vraag of de verkoper met btw wil leveren. Reken uit wat dat voor jou betekent.
• Laat je financier vooraf zeggen welk percentage hij financiert en over welke waarde.
• Vraag welke eisen de financier aan de taxatie stelt, voordat je een taxateur inschakelt.
• Vraag offertes op bij notaris en taxateur.
• Check het energielabel en wat een beter label kost.
• Neem ontbindende voorwaarden op voor de financiering en de bouwkundige keuring.
• Reken het totaal aan eigen geld uit: eigen inbreng plus alle kosten.
• Houd een buffer aan voor onverwacht onderhoud in het eerste jaar.

Wil je weten hoeveel eigen geld jij nodig hebt? Op onze pagina over financiering van vastgoed lees je hoe we ondernemers helpen bij de aankoop.

Veelgestelde vragen

Hoeveel procent kosten koper betaal je bij een bedrijfspand?

Bij een bestaand pand is de overdrachtsbelasting 10,4 procent van de koopsom. Daar komen de notaris, het Kadaster, de taxatie, de afsluitkosten en je eigen onderzoek bij. In ons rekenvoorbeeld van 500.000 euro komt het totaal uit op ruim 12 procent. Bij een goedkoper pand tellen de vaste kosten zwaarder en ligt het percentage hoger.

Kan ik de kosten koper meefinancieren?

Ga daar niet van uit. Financiers rekenen hun maximum uit over de waarde van het pand, en de kosten koper horen daar niet bij. Die betaal je dus meestal zelf, naast je eigen inbreng. Soms is er met extra zekerheden meer mogelijk. Vraag het je financier vooraf.

Is overdrachtsbelasting op een bedrijfspand aftrekbaar?

Niet in één keer. De overdrachtsbelasting hoort bij de aanschafprijs van het pand. Daarna schrijf je af tot de bodemwaarde, die gelijk is aan de WOZ-waarde. Op grond schrijf je niet af.

Gaat de overdrachtsbelasting voor bedrijfspanden omlaag in 2027?

Nee, volgens het Belastingplan 2027 blijft het tarief voor bedrijfspanden 10,4 procent. Alleen het tarief voor woningen die je niet zelf bewoont, gaat volgens dat plan van 8 naar 7 procent. Het plan moet nog door de Tweede en Eerste Kamer.

Betaal ik overdrachtsbelasting over de koopsom of over de waarde?

Over de waarde van het pand, maar minimaal over de koopsom. Is de waarde hoger dan wat je betaalt, dan geldt de waarde. Dat speelt vooral als je een pand onder de marktwaarde koopt, bijvoorbeeld van je ouders of van je eigen bv.

Wat is het verschil tussen kosten koper en vrij op naam?

Bij kosten koper betaal jij de overdrachtsbelasting, de notaris voor de levering en het Kadaster. Bij vrij op naam zitten die kosten al in de prijs. Let bij een nieuw pand op of de v.o.n.-prijs inclusief of exclusief btw is. De kosten van je financiering en je eigen onderzoek betaal je in beide gevallen zelf.

Persoonlijk advies

Wil je weten hoeveel eigen geld je nodig hebt voordat je een bod uitbrengt? Wij zetten voor jou op een rij wat het pand kost, wat een financier wil lenen en welke route het minste eigen geld vraagt. Doe de gratis financieringscheck of neem contact met ons op.

Bronnen

• Tarieven overdrachtsbelasting: 10,4 procent voor niet-woningen, 8 procent voor woningen, 2 procent bij eigen hoofdverblijf. Bron: Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikel 14 (geldend vanaf 1 januari 2026), en Belastingdienst, Tarieven overdrachtsbelasting
• Grondslag: de waarde, minimaal de tegenprestatie. Bron: Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikel 9
• Samenloopvrijstelling, uitzondering bij gebruik als bedrijfsmiddel en de zesmaandenregel. Bron: Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikel 15
• Btw bij levering binnen twee jaar na eerste ingebruikneming, bouwterrein en keuze voor belaste levering. Bron: Wet op de omzetbelasting 1968, artikel 11
• 90-procentseis bij keuze voor belaste levering. Bron: Besluit onroerende zaken omzetbelasting
• Verlegging van btw bij keuze voor belaste levering, geen verlegging bij een nieuw pand. Bron: Belastingdienst, Verlegging bij onroerende zaken
• Herziening van btw binnen het jaar van ingebruikname en de 9 jaren daarna. Bron: Belastingdienst, Herziening btw
• Tarief voor bedrijfspanden blijft 10,4 procent in 2027, woningtarief naar 7 procent. Bron: SRA en Grant Thornton over het Belastingplan 2027 (september 2026)
• Kadastertarief 103,50 euro per akte, vrij van btw. Bron: Kadaster, Tarieven 2026 zakelijk
• De meeste banken financieren maximaal 70 procent van de marktwaarde. Bron: Ondernemersplein, Zakelijke hypotheek afsluiten
• Financiering tot 90 procent van de verwachte taxatiewaarde, afsluitkosten, eisen aan taxatie en pand. Bron: ABN AMRO en New10, productinformatie zakelijke hypotheek en zakelijke lening
• Taxatierapport vaak maximaal zes maanden oud. Bron: ABN AMRO, Taxatie bedrijfspand (april 2025)
• Aankoopkosten activeren en afschrijven. Bron: Belastingdienst, Bedrijfspand in eigendom
• Bodemwaarde gelijk aan WOZ-waarde sinds 2024, gebouw en grond als één geheel, geen afschrijving op grond. Bron: Wet IB 2001, artikel 3.30a, en Belastingdienst, Afschrijving bedrijfspand
• Btw op zakelijke kosten aftrekken als voorbelasting. Bron: Belastingdienst, Btw aftrekken
• Mededelings- en onderzoeksplicht van verkoper en koper, verantwoordelijkheid eigenaar voor de bodem. Bron: Informatiepunt Leefomgeving (IPLO)
• Energielabel C verplicht voor kantoren sinds 1 januari 2023, gebruiksverbod en uitzonderingen. Bron: IPLO, Energielabel C-verplichting kantoren
• Asbest verboden sinds 1993. Bron: Rijksoverheid, Asbestbeleid