DSCR berekenen: zo rekent de bank uit hoeveel je kunt lenen

Je vraagt een zakelijke lening aan en vaak valt in het eerste gesprek al het woord DSCR. De bank wil weten of je bedrijf de rente en aflossing kan betalen uit het geld dat er echt binnenkomt. Dat ene getal bepaalt vaak of je aanvraag doorgaat en hoeveel je maximaal kunt lenen.

In deze blog reken je de DSCR stap voor stap zelf uit. Je ziet wat er in de teller en de noemer hoort, hoe de bank rekent bij een bedrijf en bij een beleggingspand, en hoe je van de DSCR terugrekent naar je maximale lening. Zo weet je vóór het gesprek met de bank al waar je staat.

Inhoudsopgave

1. Wat is de DSCR?
2. De formule: zo bereken je de DSCR
3. Wat telt mee in de teller?
4. Wat telt mee in de noemer?
5. Rekenvoorbeeld: een bedrijf dat wil investeren
6. Rekenvoorbeeld: een beleggingspand
7. Welke DSCR wil de bank zien?
8. Terugrekenen: hoeveel kun je maximaal lenen?
9. Aflosvorm en looptijd maken veel verschil
10. Stresstest: wat als de rente stijgt?
11. Is je DSCR te laag? Dit kun je doen
12. Veelgestelde vragen
13. Persoonlijk advies
14. Bronnen

Wat is de DSCR?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio. In het Nederlands heet het ook wel de financieringslastendekking, maar bankiers gebruiken meestal gewoon de afkorting. Het getal laat zien hoe vaak je de jaarlijkse rente en aflossing kunt betalen uit de vrije kasstroom van je bedrijf.

Een DSCR van 1,0 betekent dat er precies genoeg geld binnenkomt om je financieringslasten te betalen. Er blijft dan niets over voor een slechte maand, een kapotte machine of een klant die laat betaalt. Ligt de DSCR onder de 1,0, dan kun je de lasten niet betalen uit wat je bedrijf binnenhaalt. Ligt hij erboven, dan heb je een buffer.

Voor een financier is dit een van de belangrijkste getallen in je aanvraag. De KVK schrijft dat financiers altijd kijken naar de terugbetalingscapaciteit van je bedrijf: komt er genoeg geld binnen om de rente en aflossing te betalen? De DSCR geeft daar in één getal antwoord op.

De formule: zo bereken je de DSCR

De formule zelf is kort:

DSCR = vrije kasstroom per jaar / (rente + aflossing per jaar)

In de teller staat het geld dat je bedrijf in een jaar overhoudt om leningen mee te betalen. In de noemer staat wat je in dat jaar aan rente en aflossing kwijt bent, voor al je leningen samen. Stel: je vrije kasstroom is 120.000 euro en je betaalt 30.000 euro rente en 50.000 euro aflossing. Dan is je DSCR 120.000 gedeeld door 80.000, dus 1,5.

Het rekenwerk is eenvoudig. De lastige vraag is welke bedragen je in de teller en de noemer zet. Daar gaat het in het gesprek met de bank vaak mis. Veel ondernemers rekenen met hun winst, de bank rekent met de vrije kasstroom.

Wat telt mee in de teller?

In de teller staat de vrije kasstroom: het geld dat na alle andere uitgaven overblijft om rente en aflossing te betalen. Zo reken je van je winst naar de vrije kasstroom:

• Neem de winst na belasting.
• Tel de afschrijvingen erbij op. Een afschrijving staat als kosten in je jaarrekening, maar er gaat geen geld van je bankrekening af.
• Tel de rente die je nu betaalt erbij op. Die rente komt in de noemer terug. Trek je hem ook in de teller af, dan tel je hem dubbel.
• Trek het geld af dat extra vast komt te zitten in werkkapitaal. Groeit je voorraad of staat er meer open bij klanten, dan zit dat geld vast.
• Trek ook de investeringen af die je elk jaar doet om je bedrijf draaiende te houden, zoals een nieuwe bus of nieuw gereedschap. Een bank doet dat ook.

Heb je een eenmanszaak of vof? Dan trek je ook je eigen inkomen van de winst af. Daar leef je van, dus dat geld is niet beschikbaar voor rente en aflossing. De KVK noemt dit de ondernemersbeloning. Die tel je mee als uitgave, samen met de inkomstenbelasting die je erover betaalt. Heb je 80.000 euro winst in je eenmanszaak, dan is de ruimte voor rente en aflossing dus veel kleiner dan die 80.000 euro doet vermoeden.

Bij een bv zit je salaris als directeur-grootaandeelhouder al in de kosten. Ligt dat salaris laag, bijvoorbeeld onder het gebruikelijk loon of onder wat je privé nodig hebt, dan rekent een financier vaak met een hoger salaris. Je winst valt dan lager uit. Haal je naast je salaris nog geld uit de bv, bijvoorbeeld als dividend of via je rekening-courant met de bv, dan kun je dat geld ook niet gebruiken voor rente en aflossing.

Bij een beleggingspand werkt de teller anders. Daar gaat het om de netto huurinkomsten: de huur min de kosten van het pand, zoals onderhoud, beheer, verzekering en een reservering voor leegstand.

Wat telt mee in de noemer?

In de noemer staat alle rente en aflossing die je in een jaar betaalt. Het gaat om al je leningen samen, ook de leningen die je al hebt. Vraag je een nieuwe lening aan, dan telt de bank de lasten van die nieuwe lening op bij de bestaande lasten.

Let op twee dingen. Bij een lineaire lening zijn de lasten in het eerste jaar het hoogst, zolang de rente gelijk blijft. Je betaalt dan nog over het hele bedrag rente. Reken daarom met de lasten van het eerste jaar. En heb je lopende leasecontracten of een rekening-courantkrediet, vraag dan aan de financier hoe hij die meetelt. Elke financier heeft daar eigen regels voor.

Kijk je alleen naar de rente, dan heet het getal de ICR (Interest Coverage Ratio). Daarbij deel je de kasstroom of het bedrijfsresultaat alleen door de rente. De DSCR is de strengere toets, omdat de aflossing ook meetelt.

Rekenvoorbeeld: een bedrijf dat wil investeren

Een installatiebedrijf (bv) wil een nieuwe werkplaats verbouwen en vraagt daarvoor een lening van 300.000 euro aan. De cijfers zijn een voorbeeld. De rente van 6 procent op de nieuwe lening is een aanname, geen actueel tarief.

• Winst na belasting: 90.000 euro
• Afschrijvingen: 40.000 euro
• Rente op bestaande leningen: 10.000 euro
• Vrije kasstroom (werkkapitaal blijft ongeveer gelijk, vervangingsinvesteringen zitten in de nieuwe lening): 90.000 + 40.000 + 10.000 = 140.000 euro
• Bestaande rente en aflossing: 10.000 + 30.000 = 40.000 euro

Op dit moment is de DSCR 140.000 / 40.000 = 3,5. Dat is ruim.

Dan de nieuwe lening: 300.000 euro, 10 jaar, lineair aflossen, 6 procent rente. In het eerste jaar is dat 30.000 euro aflossing en 18.000 euro rente, samen 48.000 euro. De totale lasten worden 40.000 + 48.000 = 88.000 euro.

De nieuwe DSCR is 140.000 / 88.000 = 1,59. Het bedrijf kan de lasten dus ruim anderhalf keer betalen. Met dit getal kom je goed voor de dag bij een financier.

Rekenvoorbeeld: een beleggingspand

Je koopt een bedrijfspand om te verhuren. De huurder betaalt 48.000 euro per jaar. Voor onderhoud, beheer, verzekering en leegstand reken je in dit voorbeeld 20 procent van de huur, dus 9.600 euro. De netto huurinkomsten zijn 38.400 euro.

Je wilt 400.000 euro lenen tegen 5,5 procent rente. Dat is 22.000 euro rente per jaar. Hoeveel je aflost, hangt af van wat je met de financier afspreekt:

• Lineair aflossen in 20 jaar: 20.000 euro aflossing, lasten 42.000 euro, DSCR 0,91.
• Lineair aflossen in 30 jaar: 13.333 euro aflossing, lasten 35.333 euro, DSCR 1,09.
• De helft aflossen in 30 jaar, de andere helft aflossingsvrij: 6.667 euro aflossing, lasten 28.667 euro, DSCR 1,34.

Hetzelfde pand, dezelfde huur en dezelfde rente geven dus een DSCR van 0,91 of 1,34. Alleen de afspraak over het aflossen verschilt. Of een financier een deel aflossingsvrij toestaat, hangt af van de partij en van het pand. Ga daar dus niet zomaar van uit.

Welke DSCR wil de bank zien?

Er bestaat geen wettelijke norm voor de DSCR. Iedere financier bepaalt zelf welke ondergrens hij hanteert. In de praktijk ligt die bij zakelijke leningen meestal rond de 1,2. Bij 1,2 is je vrije kasstroom 20 procent hoger dan wat je aan rente en aflossing betaalt.

Zo lees je de uitkomst grofweg:

• Onder 1,0: de kasstroom dekt de lasten niet. Een bank financiert dit vrijwel nooit.
• Tussen 1,0 en 1,2: krap. Soms lukt het, vaak met een lagere lening, meer eigen geld of extra zekerheden.
• Van 1,2 tot 1,5: voldoende. Je zit dan boven de ondergrens van de meeste financiers, al kijken ze nog wel naar de rest van je aanvraag.
• Boven 1,5: ruim. Je hebt een goede buffer en een sterkere positie om over de voorwaarden te onderhandelen.

Bij commercieel vastgoed vragen financiers vaak een hogere DSCR. En de bank kijkt nooit alleen naar dit getal. Ze beoordeelt ook je solvabiliteit, je winst over meerdere jaren, de waarde van het onderpand en jou als ondernemer. Een sterke DSCR maakt een zwakke solvabiliteit dus niet vanzelf goed, en andersom.

Terugrekenen: hoeveel kun je maximaal lenen?

De DSCR werkt in de praktijk als een plafond. Leen je meer, dan stijgen je lasten en zakt de DSCR. Op een gegeven moment kom je onder de grens van de financier. Je kunt die grens zelf uitrekenen.

Neem het installatiebedrijf uit het eerste voorbeeld. De vrije kasstroom is 140.000 euro en de financier wil minimaal 1,2 zien.

• Stap 1. De maximale lasten per jaar zijn 140.000 / 1,2 = 116.667 euro.
• Stap 2. Haal de bestaande lasten eraf: 116.667 - 40.000 = 76.667 euro. Dat is de ruimte voor de nieuwe lening.
• Stap 3. Reken uit wat elke 100.000 euro lening je per jaar kost. Bij 10 jaar lineair en 6 procent is dat in het eerste jaar 10.000 aflossing + 6.000 rente = 16.000 euro.
• Stap 4. Deel de ruimte door die lasten: 76.667 / 16.000 = 4,79. Er passen dus 4,79 keer 100.000 euro in. Het bedrijf kan maximaal ongeveer 479.000 euro lenen.

Dit is een indicatie. De bank kijkt daarna ook naar het onderpand, de solvabiliteit en je prognoses. Maar je weet nu wel of een aanvraag van 300.000 euro realistisch is, of dat je met 600.000 euro de grens al voorbij bent.

Aflosvorm en looptijd maken veel verschil

De aflossing is een groot deel van de noemer, bij bedrijfsleningen met een korte looptijd vaak zelfs het grootste. Daarom heeft de manier van aflossen veel invloed op je DSCR.

Bij lineair aflossen los je elk jaar hetzelfde bedrag af. Omdat de schuld elk jaar kleiner wordt, daalt ook de rente. De lasten zijn dus in het begin het hoogst. Bij annuïtair aflossen betaal je elk jaar hetzelfde bedrag aan rente en aflossing samen. In het begin is dat lager dan bij lineair. Voor dezelfde 300.000 euro in 10 jaar tegen 6 procent zijn de lasten in het eerste jaar:

• Lineair: 48.000 euro. Samen met de bestaande 40.000 euro is de DSCR 1,59.
• Annuïtair: ongeveer 40.760 euro. Samen met de bestaande 40.000 euro is de DSCR 1,73.

Terugrekenen met annuïtair aflossen levert in dit voorbeeld een maximale lening op van ongeveer 564.000 euro in plaats van 479.000 euro. Ook de looptijd telt mee: hoe langer de looptijd, hoe lager de aflossing per jaar. Een langere looptijd betekent wel dat je in totaal meer rente betaalt. De looptijd moet ook passen bij waarvoor je het geld gebruikt. Een machine die tien jaar meegaat, financier je niet in twintig jaar.

Stresstest: wat als de rente stijgt?

Je rente staat niet voor altijd vast. Na de rentevaste periode wordt hij opnieuw vastgesteld, en dan kan hij hoger zijn. Een goede financier rekent daarom niet alleen met de rente van vandaag. Reken zelf ook door wat er gebeurt als de rente één procentpunt stijgt.

Neem het beleggingspand met de helft aflossingsvrij. Bij 5,5 procent was de DSCR 1,34. Stijgt de rente naar 6,5 procent, dan betaal je 26.000 euro rente per jaar. De lasten worden 32.667 euro en de DSCR zakt naar 1,18. Door één procentpunt meer rente zak je dus net onder de 1,2.

Bij de variant met 30 jaar lineair aflossen is het effect nog groter. Daar zakt de DSCR van 1,09 naar 0,98, en dan dekt de huur de lasten niet meer. Maak deze berekening voordat je een pand koopt en ruim voordat je rentevaste periode afloopt. Dan zie je het probleem aankomen en heb je tijd om iets te regelen.

Is je DSCR te laag? Dit kun je doen

Kom je onder de grens van de financier, dan hoeft je aanvraag nog niet van tafel. Je kunt aan twee kanten van de breuk iets doen.

De noemer omlaag:

• Leen minder door meer eigen geld in te brengen.
• Kies een langere looptijd of los annuïtair af in plaats van lineair.
• Vraag of een deel aflossingsvrij kan.
• Leen je geld van familie of vrienden, spreek dan af dat die lening achtergesteld is en dat je die pas aflost als de bank is terugbetaald. Volgens de KVK kan een financier zo'n lening dan als eigen vermogen zien. Omdat je er voorlopig niet op aflost, telt die aflossing ook niet mee in de noemer.

De teller omhoog:

• Laat klanten sneller betalen. Dat maakt eenmalig geld vrij en voorkomt dat groei je kasstroom opslokt.
• Haal minder geld privé uit het bedrijf, of laat in je prognose zien dat dat gaat gebeuren.
• Onderbouw je prognose beter, bijvoorbeeld met getekende contracten of huurovereenkomsten.

Lukt het bij je eigen bank niet, dan lukt het soms wel bij een andere financier. Elke financier hanteert zijn eigen ondergrens en rekent op zijn eigen manier. Een andere opbouw van de financiering kan dan de doorslag geven, bijvoorbeeld een deel bij de bank en een deel bij een andere partij. Lees meer over hoe een financieringsaanvraag bij De Zakelijke Financier verloopt. Wil je je bestaande leningen anders inrichten om lucht te krijgen? Bekijk dan de mogelijkheden voor herfinanciering van je bedrijf.

Ben je vastgoedondernemer, kijk dan ook naar onze aanpak voor financiering van vastgoed. Wil je een bedrijfspand kopen met de overwaarde van je huis? Lees dan hoe dat werkt in onze blog.

Veelgestelde vragen

Wat is een gezonde DSCR?

Banken vragen bij zakelijke leningen meestal een DSCR van minimaal 1,2. Vanaf 1,5 heb je een ruime buffer. Een vaste norm bestaat niet: iedere financier bepaalt zelf zijn ondergrens, en bij commercieel vastgoed ligt die vaak hoger.

Wat betekent DSCR?

DSCR staat voor Debt Service Coverage Ratio, in het Nederlands ook wel de financieringslastendekking. Het getal laat zien hoe vaak je de jaarlijkse rente en aflossing kunt betalen uit de vrije kasstroom van je bedrijf.

Wat is het verschil tussen de DSCR en de ICR?

De ICR (Interest Coverage Ratio) deelt de kasstroom alleen door de rente. De DSCR deelt de kasstroom door rente én aflossing. Met dezelfde kasstroom in de teller valt de DSCR bij een lening met aflossing dus lager uit dan de ICR. Het is de strengere toets. Is al je financiering aflossingsvrij, dan zijn ze in principe gelijk. Kleine verschillen komen dan alleen doordat financiers de kasstroom of de toetsrente anders definiëren.

Wat gebeurt er als mijn DSCR onder de 1 ligt?

Dan dekt je kasstroom de rente en aflossing niet en moet je elk jaar geld bijleggen. Een bank financiert dat vrijwel nooit. Je kunt minder lenen, de aflossing anders regelen of je kasstroom verbeteren voordat je opnieuw aanvraagt.

Rekent de bank met mijn jaarcijfers of met een prognose?

Met allebei. Een financier kijkt naar de cijfers van de afgelopen jaren en naar je prognose. Bij een investering kijkt hij vooral of de DSCR ook na de nieuwe lening hoog genoeg blijft. Een prognose die veel beter is dan je historische cijfers moet je goed onderbouwen.

Kan ik als starter een DSCR berekenen zonder jaarcijfers?

Ja, op basis van je prognose. Je rekent dan met je verwachte omzet, je verwachte kosten en het inkomen dat je zelf nodig hebt. Een financier kijkt bij starters extra kritisch naar hoe realistisch die prognose is. Maak je prognose niet mooier dan hij is om aan 1,2 te komen. Een financier legt je cijfers naast die van je branche en vraagt door op elke aanname.

Persoonlijk advies

Wil je weten hoe de bank jouw DSCR berekent en hoeveel ruimte je echt hebt? Wij rekenen je situatie vooraf door, met de definities die financiers gebruiken. Dan weet je vóór je aanvraag of de lening haalbaar is, en welke financier en opbouw het best bij je bedrijf passen. Neem contact op voor een vrijblijvend gesprek.

Bronnen

• Financiers kijken altijd naar de terugbetalingscapaciteit; de ondernemersbeloning inclusief inkomstenbelasting telt mee als uitgave; een achtergestelde lening van familie kan als eigen vermogen gelden als je die pas terugbetaalt nadat de externe financier volledig is afbetaald. Bron: KVK, Zakelijk lenen? Hier letten financiers op(bijgewerkt 16 juni 2026)
• Banken hanteren voor de DSCR een minimum van ongeveer 1,2. Bron: Tiger Corporate Finance & Strategy, De 5 belangrijkste financieringsratio's bij een financieringsaanvraag (tigercfs.nl, 5 augustus 2021)
• DSCR van 1,2 als minimum, 1,5 of hoger als comfortabel; vrije kasstroom = winst na Vpb, plus afschrijvingen en rente, gecorrigeerd voor werkkapitaal en investeringen. Bron: Eijgen Finance, DSCR uitgelegd (eijgenfinance.nl, 2 juli 2025)
• Ondergrens rond 1,2, de exacte eis verschilt per partij en per type vastgoed; bij commercieel vastgoed vaak een hogere DSCR; de DSCR werkt vaak als plafond op de lening. Bron: Financieren.nl, DSCR (Debt Service Coverage Ratio) berekenen (financieren.nl, bijgewerkt 27 juli 2026)
• Cashflow is voor banken vaak het belangrijkste beoordelingscriterium. Bron: MKB Servicedesk, Financieringsaanvraag beoordelen: waar kijkt de bank naar? (mkbservicedesk.nl, bijgewerkt 18 maart 2026)
• Alle rekenvoorbeelden in deze blog zijn fictief. De gebruikte rentes en kostenpercentages zijn aannames en geen actuele tarieven.